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加速拿地、接盘恒大足球场项目,广州城投开发能力能否跟上?

发布日期:2022-10-28 11:35    点击次数:157

  

记者 | 黄昱

和大多数城市一样,地方城投平台成为了广州土地市场的重要参与者。在众多城投公司中,广州城投因为 “白衣骑士”的身份备受关注。

过去几年来,这家城投公司是广州多个地标建筑的建造者,广州塔、海心沙、海心桥、花城汇、猎德大桥等重大项目皆出自其手。近期,广州城投又接手了恒大退地的超级足球场项目。

在稳定广州土地市场方面,广州城投也充当了重要角色,2020年以来至少拿下了8宗宅地,同时还接手了恒大位于黄埔的庙头村旧改项目、富力位于天河的吉山村旧改项目。

虽然比不少近些年才开始转型的城投公司更早进入房地产开发,但相较于房企,广州城投自身的开发能力优势不强,需要在严格把控资金风险的同时加大提升房地产开发能力。

加速拿地

广州城投的全称为广州市城市建设投资集团有限公司,是广州市城市基础设施建设和资产运营的主要实体。

根据城市建设需要,广州市委市政府于2008年组建了广州城投。围绕城市建设目标,当时的广州城投除承接城建历史旧债进行债务重组外,新增投资主要用于2010年广州亚运会重点工程以及道路交通、景观绿化等工程,为城市建设提供了强有力的资金保障。

截至今年3月底,广州城投在重大基础设施、特定区域综合开发、地下空间和综合管廊、文化旅游、住房保障等方面,累计建设融投资达3000亿元。

相较于一些在2015年之后才开始进军房地产开发业务的城投公司,广州城投在房地产开发领域的布局较早,2009年就取得了广州金沙洲五宗商办地块以及金融城地块,如今的房地产业务也涉及商业和住宅项目。

不过,早些年广州城投拿地节奏很慢,直到2020年才开始加大拿地力度,在广州土地市场充当了重要的角色。

据不完全统计,2020年广州城投仅住宅用地就获取了4块,其中越秀南地块以约6.5万元/平方米的楼面价创下了广州楼面价最高纪录,至今未被打破。

另据界面新闻记者统计,在2021年以来广州六批涉宅地块集中拍卖中,广州城投共拿下4宗,分别在2021年第三批拿地一宗、2022年第二批拿地一宗、2022年第三批拿地两宗, 全口径拿地金额约70亿元。

房地产行业调整的背景下,从2021年第二轮集中供地开始,城投公司在各地开始涌现。在广州,除了广州城投外,拿地较多的还有区属城投平台,如南沙城投、知识城集团等。

城投公司加大拿地力度主要有两方面原因,一方面,在民企拿地意愿不高的情况下,城投入场拿地有助于土地市场平稳运行;另一方面也与城投公司加强自身“造血”能力的需求有关。

与区域城投平台聚焦于本区域不同,广州城投所拿地块遍布广州全市范围。

广州城投在2021年第三批集中供地中所拿地块,为此前在第二批供地中流拍的从化区江埔街地块,为商住用地。该地块在“回炉”后由广州城投以7.89亿元的底价拿下。

今年广州城投拿下的三宗地块分别位于花都区、增城区以及番禺区。除了番禺地块外,其余两宗均为联合拿地。

番禺地块就是引发广泛关注的恒大足球场地块,由广州城投以31.6亿元的底价拿下。根据官方信息,该地块超级足球场的规划并未调整,这对于接盘的广州城投来说挑战不小。

风险需严控

从这两年的全国土地市场来看,城投公司参与的分量越来越重。

中指监测数据显示,截至今年10月13日,22个重点城市(市本级)集中涉宅用地累计推出3881宗,成交2999宗。其中地方国资企业拿地1384宗,占总成交宗数比46.1%,国央企拿地844宗,占总成交宗数比28.1%;国央企和地方平台累计拿地占比超过74.3%。

中泰证券分析师指出,在土地市场景气偏弱时期,城投公司参与拍地,一方面能以较低的成本获得土地,在未来土地升值后获得收益,但是另一方面,大额的土地购置,也会带来城投公司的资金占用压力,增加外部融资需求。

当城投参与拿地现象越来越多时,一些地方难免操作变形,部分城投公司存在尚无开发计划的拿地行为,实际入市的项目较少。

中指研究院统计数据显示,2021年集中供地的项目央国企整体入市率超四成,民企入市率超三成,混合所有制企业因拿地总量不高,入市率在六成以上,而地方国资平台整体入市率仅9%。

为防范地产债务风险以及严肃财务纪律,财政部近期印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》中指出,严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

天风证券分析师孙彬彬分析称,监管指的“虚增”,一般指向城投非市场化拿地,而且存在大比例收入返还,同时可能涉及新增隐债的问题。

在此背景下,那些非市场化需求拿地的城投公司大概率会受到影响。但对于基于市场需求正常拿地且真正有开发能力的城投公司来说,影响则不大。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对界面新闻表示,从现有观察来看,广州城投还是有比较丰富的房地产项目开发经验,并不是那种只拿地不开发的城投公司。

据悉,广州城投房地产业务主要包括旧村改造、保障性住房建设、招拍挂取得的项目开发销售,项目储备充足。

据联合资信对广州城投发布的2022年债券跟踪评级报告显示,截至2022年3月底,广州城投的土地储备面积34.74万平方米,分布于广州市白云区、天河区、越秀区、番禺区、从化区、花都区和南沙区。

尽管在2009年就开始拿地,但房地产开发真正开始为广州城投带来可观营收还是2017年。

中债资信报告指出,2017-2019年及2020年 1-6 月,广州城投的房地产业务收入逐年上涨,分别为3.26亿元、5.72亿元、13.64亿元和18.10亿元。

另据联合资信披露信息,2021年广州城投商业地产项目实现签约销售额约为15.37亿元,同比增长79.00%;住宅项目实现签约销售金额43.22亿元,签约销售面积48.16万平方米,主要为城投珠江天河壹品项目、榕悦花园共有产权住房、萝岗二期保障性住房项目。

尽管已具备一定的地产开发经验,但联合资信指出,广州城投的房地产项目开发周期长,剩余待投资规模大,且经济环境变化以及疫情多点频发,均对市场需求产生抑制,其房地产业务未来去化情况有待关注。

截至2022年3月底,广州城投房地产拟建项目预计总投资 961.78亿元,其中,旧村改造项目总投资约299.00亿元,保障性住房、共有产权房及租赁性住房总投资约139.89亿元,招拍挂取得的项目总投资522.89亿元。

上述项目已投资约393.04亿元,剩余待投资额达到约570亿元,再加上近期获取的恒大足球场项目预计近百亿的投入,广州城投也会面临一定资金支出压力。



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